Změna prohlášení vlastníka dle nového občanského zákoníku

By 28. června 2017Nezaradené

Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ). Nabytím účinnosti NOZ pozbyl platnosti zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který upravoval vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví a podmínky vzniku a fungování společenství vlastníků jednotek. Autoři NOZ předmětnou problematiku komplexně vymezili v hlavě druhé oddílu 5 NOZ.

Změna prohlášení vlastníka budovy je pak jednou z dílčích kapitol nově upravených v uvedené části NOZ. Přestože došlo ke sjednocení celé problematiky do jedné části nového zákona, záhy se vyskytly výkladové problémy k jednotlivým ustanovením. Jednou z uvedených problematických oblastí je právě změna prohlášení vlastníka budovy.

Postup pro změnu prohlášení vlastníka je upraven v ustanovení § 1169 NOZ, podle kterého:

„(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.

(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

Citované ustanovení stanoví poměrně jasný postup ohledně změny prohlášení vlastníka. V případě, že se jedná o změnu prohlášení vlastníka budovy v budově, kde nebylo zřízeno společenství vlastníků jednotek, pak je na vlastníkovi, případně vlastnících, aby pouze ověřili kvorum k rozhodování o změně prohlášení dle stávajícího prohlášení vlastníka, které má v daném případě přednost před zákonem. V tomto smyslu skutečně doporučujeme prohlášení vlastníka ověřit před zahájením kroků, neboť zákon o vlastnictví bytů stanovil nepoměrně přísnější podmínky pro změnu prohlášení vlastníka v otázce kvora pro rozhodování o jeho změně než NOZ. Vzhledem k tomu, že prohlášení před rokem 2014 vycházela z ustanovení zákona o vlastnictví bytu, lze předpokládat, že prohlášení vlastníka sepsaná před nabytím účinnosti NOZ budou vyšší kvorum pro změnu upravovat.

V situaci, kdy bylo založeno společenství vlastníků jednotek je situace poměrně komplikovanější. Dle ustanovení § 1208 písm. b) NOZ uvádí, že do působnosti shromáždění (shromáždění vlastníků jednotek) patří změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (prohlášení vlastníka). Uvedeným právem shromáždění rozhodovat o změně prohlášení vlastníka není nijak dotčena povinnost postupovat dle ustanovení § 1169 NOZ, alespoň tato skutečnost z NOZ nevyplývá.

Pro změnu prohlášení vlastníka v domě, kde působí společenství vlastníků jednotek, vyplývá, že vlastníci musí postupovat dle:

  • ustanovení § 1169 NOZ, a současně
  • 1208 písm. b) NOZ.

V daném případě nelze přitom zaměňovat dva pojmy, a to:

  • vlastníci jednotek,
  • členové společenství vlastníků jednotek vyjadřující svoji vůli hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek.

Ačkoli jsou osoby, jako vlastníci jednotek a členové SVJ, v daném případě totožné, je nezbytné k oběma povinnostem dle citovaných ustanovení přistupovat jednotlivě. Bohužel ani odborná literatura nepřináší odpověď, zda má některé ustanovení vzájemně přednost. Bohužel, vzhledem k tomu, že obě povinnosti zavazují jiné subjekty, přiklání se i odborná literatura k názoru, že pro „jistotu“ by měl žadatel o změnu vlastníka splnit obě podmínky.

V praxi bychom doporučili žadateli o změnu prohlášení vlastníka zajistit:

  • souhlas shromáždění SVJ s předmětnou změnou prohlášení dle ustanovení § 1208 písm. b) NOZ.
  • souhlas vlastníků jednotek ve smyslu ustanovení § 1169 NOZ.