Neoprávněná stavba optikou rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky

By 25. června 2018Nezaradené

Následující pojednání se zabývá otázkou dělení jednotlivých kategorií neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 ve světle judikatury Nejvyššího soudu České republiky (dále jen „NS“). Důvodem, proč se autor rozhodl zabývat stavbami zřízenými za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „SOZ“), je ten, že navzdory pozbytí účinnosti SOZ je rozhodovací praxe v dané otázce stále aktuální, když nebyla nijak zasažena nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). Rovněž vzhledem k tomu, že konstrukce vztahu mezi budovou a pozemkem v NOZ vychází ze zásady superficies solo cedit, nepřináší stávající úprava tolik možných modelových sporných situací ve vztahu stavby a pozemku, jako v případě úpravy předchozí. Pokud se zmiňuje vztah stavby a pozemku pak se má na mysli, že stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka.

Jak již je naznačeno výše, příslušná ustanovení SOZ jsou aplikovatelná i po nabytí účinnosti NOZ (1. 1. 2014), a to v případě staveb zřízení nejpozději do 31. 12. 2013. NS dospěl k uvedenému závěru poměrně záhy po nabytí účinnosti NOZ, a to právě s odkazem na nové pojetí vztahu pozemku a stavby upravené v NOZ a vyjádřené zásadou superficies solo cedit. Autor odkazuje na rozhodnutí NS, sp.zn.: 22 Cdo 828/2017:

Proto vypořádání neoprávněných staveb, zřízených před nabytím účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., se provádí podle dosavadních předpisů (§ 135c obč. zák.). Aplikace ustanovení o stavbě na cizím pozemku (§ 1084 a násl. o. z.) na stavby zřízené před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku (1. 1. 2014) je vyloučena již proto, že by šlo o nepřípustnou retroaktivitu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015). Pro úplnost se uvádí, že jde-li
o přestavek, pak s ohledem na znění § 3059 o. z., větu druhou, lze i na případy vzniklé před 1. 1. 2014 aplikovat § 1087 (k tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4572/2015; k přestavku a stavbám na více pozemcích viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2017. sp. zn. 22 Cdo 5780/2016).

Judikatura, podle které vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku, na němž je stavba umístěna, probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2392/99, na který dovolatel odkazuje), se týká jen doby, ve které se neuplatňovala zásada superficies solo cedit (tj. od 1. 1. 1951 do 1. 1. 2014); proč takto nelze postupovat i ve vztahu k novému občanskému zákoníku, vysvětluje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015, a také usnesení ze dne 5. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 480/2015.

S ohledem na výše uvedené lze pak odkázat na ustanovení § 126 SOZ, dle kterého má vlastník právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje. Jedinou logickou, a předvídanou, obranou proti zásahu do vlastnického práva vlastníka pozemku v případě neoprávněné stavby na cizím pozemku je potom odstranění neoprávněné stavby.

V průběhu času dospěl NS k poměrně jasným závěrům ohledně problematiky neoprávněných staveb, které promítl do konstantní rozhodovací praxe, například do rozsudku 21.10.2014, sp.zn. 22 Cdo 2698/2012, ve kterém konstatoval, že „problematika staveb na cizím pozemku se v režimu obč. zák. podle rozhodovací praxe dovolacího soudu typově rozpadá do dvou základních skupin případů. První skupinu tvoří případy, kdy jsou stavby od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku, na něž se vztahuje úprava § 135c obč. zák. Druhou skupinu potom tvoří případy, kdy je stavba postavena na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo.

Ve výše citovaném rozhodnutí pak NS dále uvádí, že „na druhou stranu stavba ani po zániku práva mít ji na cizím pozemku umístěnou není stavbou neoprávněnou ve smyslu § 135c obč. zák., neboť v době její výstavby občanskoprávní titul existoval. Judikatura zřejmě i proto nepřipustila, aby právní režim takových případů byl řešen postupem podle § 135c obč. zák. Tato úvaha vychází z toho, že pokud stavebník věděl nebo z okolností musel vědět, že jeho oprávnění mít stavbu na pozemku umístěnou zanikne, lze jako jediný způsob řešení připustit pouze odstranění stavby, kterého
se vlastník pozemku domáhá podle ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. Případy výjimečné tvrdosti odstranění stavby jsou mimořádně řešitelné prostřednictvím § 3 odst. 1 obč. zák.

S ohledem na výše uvedené lze jednotlivé kategorie rozdělit následovně:

  • černé stavby – jedná se o stavby, k jejichž zřízení na pozemku třetí osoby neměl stavebník nikdy žádné právo. Tyto stavby stojí bokem neoprávněných staveb a tvoří samostatnou kategorii.
  • stavby na cizím pozemku:
    • zřízené na základě práva, které trvá – nejedná se o neoprávněné stavby (otázka užívání pozemku a omezení vlastnického práva vlastníka pozemku se posuzuje dle pravidel pro vypořádání bezdůvodného obohacení),
    • zřízené na základě práva, které existovalo, ale v čase zaniklo:
      • zaniklo z důvodu, který stavebník nemohl předvídat,
      • zaniklo z důvodu, který stavebník měl a mohl předvídat (například uplynutím doby, naplněním podmínky pro zánik práva apod.).

V praxi mohou nastat nejrůznější situace, které je v první řadě nezbytné podrobně analyzovat. Je na stavebníkovi/vlastníkovi stavby, aby pečlivě ověřil celou historii stavby na cizím pozemku (zejména, pokud nebyl jejím zhotovitelem) a shromáždil dostatečné množství podkladů pro posouzení, zda lze předpokládat, že mu soud přiřkne ochranu na úkor vlastníka pozemku.

Jednotlivé životní situace by mělo být možné vždy podřadit pod situaci dle výše uvedeného schéma. Je však skutečně nezbytné dostatečně a detailně zkoumat, pod kterou z kategorií lze daný případ subsumovat. Zejména u staveb zřízených před rokem 1989 může být ověřování velmi složité, zdlouhavé a nákladné.

S ohledem na zásadu právní jistoty nabytých práv NS konstatoval, že souhlas vlastníka pozemku se zřízením stavby zavazuje i právní nástupce vlastníka (NS, usnesení ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 22 Cdo 83/2015). Tato skutečnost může do jisté míry svědčit vlastníkovi stavby, nelze se však na ni za všech okolností spolehnout.

Z praxe lze uvést nejméně dva zajímavé případy, a to konkrétně případ popsaný v rozhodnutí NS č.j. 22 Cdo 828/2017 ze dne 8.6.2017, kdy NS mimo jiné konstatoval (mimo hlavní rámec předmětu sporu), že vlastníkovi stavby by svědčilo právo na přiznání soudní ochrany proti vlastníku pozemku, kdy původním zřizovatelem stavby byl vlastník pozemku, který následně pozbyl vlastnictví ke stavbě a s odstupem času by se domáhal odstranění stavby, a to s odůvodněním presumpce souhlasu vlastníka pozemku se zřízením stavby, když byl sám jejím zhotovitelem. Otázka užívání pozemku by se pak posoudila v souladu s pravidly o vypořádání bezdůvodného obohacení. Nejednalo by se však o neoprávněnou stavbu.

Druhým zajímavým příkladem je rozhodnutí NS ze dne 30. 9. 2014, sp.zn. 22 Cdo 2653/2012, který konstatoval, že „vlastník pozemku se může podle § 126 odst. 1 ObčZ 1964 domáhat odstranění stavby vybudované na pozemku na základě práva trvalého charakteru opravňujícím mít na pozemku stavbu, jestliže bylo nahrazeno právem dočasného charakteru, které následně zaniklo.“

V odůvodnění citovaného rozsudku se dále uvádí, že „aktuální judikatura toto výchozí stanovisko precizovala a upřesnila potud, že zřídil-li na cizím pozemku stavbu stavebník, který měl časově neomezené právo mít na tomto pozemku stavbu, a toto právo později zaniklo, nemůže se vlastník pozemku domáhat odstranění této stavby, a to ani proti právnímu nástupci stavebníka [srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. března 2007, sp. zn. 22 Cdo 746/2007 (uveřejněné pod C 4809 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck – dále jen „Soubor“)]. K odlišným 11 závěrům však dospěla rozhodovací praxe v případech, kdy stavebník v době stavby má občanskoprávní titul ke stavbě, ale jedná se o oprávnění časově omezené, nebo v případech, kdy stavebník věděl nebo vědět mohl a měl, že jeho právo stavby je pouze dočasné. Dočasné právo mít na cizím pozemku stavbu se nemůže přeměnit na trvalé právo jen tím, že pozemek nabude nový vlastník, který je o existenci stavby informován; vědomí nabyvatele o existenci stavby nemůže založit úspěšnou námitku proti vlastnické žalobě po zániku práva mít na pozemku stavbu [rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. června 2005, sp. zn. 22 Cdo 1690/2004 (uveřejněný pod C 3405 v Souboru)]. Samotná argumentace nalézacích soudů stojí na východisku, že jednou vzniklé právo opravňující k vybudování stavby trvalého charakteru nemůže být nahrazeno právem dočasného charakteru (typicky nájemní vztah). Takový předpoklad je však v rozporu s principem autonomie vůle stran, který je jedním z vůdčích principů soukromého práva. Možnost nahrazení právního vztahu opravňujícího k vybudování a umístění stavby právním vztahem jiným formou privativní novace (§ 570 obč. zák.) v obecné rovině připustil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 14. února 2013, sp. zn. 22 Cdo 4707/2010, uveřejněném na www.nsoud.cz, v němž se jednalo situaci, kdy původní právní titul k vybudování a umístění stavby byl založen výměrem o vyvlastnění a omezení dispozičního práva, vydaným podle ustanovení § 20 zákona č. 280/1949 Sb., o územním plánování a výstavbě obcí, jehož obsah měl být nahrazen právě nájemním vztahem. V uvedeném rozhodnutí tak dovolací soud připustil možnost novace původního právního poměru založeného nikoliv soukromoprávním ujednáním účastníků, ale na základě správního rozhodnutí, zakládajícím práva a povinnosti účastníků. Jestliže by došlo k privativní novaci, v rámci které dochází k nahrazení dosavadního závazku závazkem novým, je zřejmé, že po zániku nového závazku se nemůže obnovit předchozí právní režim založený právním vztahem, jenž byl zrušen právě závazkem vyplývajícím z privativní novace.“

NS tedy připustil, aby jednou nabyté právo na dobu neurčitou bylo přeměněno na právo časově omezené, následným uzavřením nájemní smlouvy.

Zejména v posledně zmiňovaném případě je třeba ocenit komplexnost závěrů NS, kdy dle názorů autora NS zcela správě posoudil skutkové okolnosti posuzovaného případu a vyhodnotil je v ohledem na základní soukromoprávní zásadu autonomie vůle.

S ohledem na výše uvedené lze učinit závěr, že judikatura v oblasti neoprávněných staveb zřízených před rokem 2014 je konstantní, ustálení a při hodnocení případů z ní lze vycházet. Úskalí může však spočívat ve správném vyhodnocení skutkového stavu a podřazení skutkového stavu pod některou z výše uvedených kategorií.

Mgr. Michal Svatoň, advokát a partner

KLATOVSKÝ & SVATOŇ advokátní kancelář, s.r.o.